Ваш надійний щит у сфері нерухомості

Перед інвестуванням необхідно перевірити забудовника, його репутацію, дозвільні документи на будівництво, право власності на земельну ділянку, умови договору та юридичні ризики. Важливо оцінити не лише ціну, а й прозорість проєкту.

«Належна обачність» - Верховний Суд зазначає, що інвестор має самостійно оцінювати ризики співпраці з забудовником. Формальна наявність первинних документів у вигляді договорів більше не гарантує захисту в суді, якщо немає доказів реального руху активів чи виконання послуг. Стандарт вимагає перевіряти дані з відкритих реєстрів (ЄДР), статус платника податків (зокрема ПДВ), наявність необхідних ліцензій, повноважень у підписанта, правовий зв'язок між забудовником, девелопером, землекористувачем та замовником будівництва та ділової репутації.

Які схеми інвестування у будівництво – існують різні схеми механізми інвестування: через фонди фінансування будівництва, купівлю-продаж майнових прав, форвардні контракти, попередні договори, асоційоване членство (членство) в кооперативі. Найбільш «захищеною» схемою є укладання договору купівлі-продажу майнових прав та договору інвестування, стороною якої є замовник будівництва, що передбачає максимальний юридичний захист та прозорість умов. Між тим при кожній схемі необхідно проводити аналіз на «захищеність» та залучати юриста.

Правовідносини у сфері будівництва регулюються цивільним законодавством України, законами щодо регулювання містобудівної діяльності, інвестиційної діяльності та іншими нормативними актами.

Переуступлення прав – це передача інвестором своїх прав за договором іншій особі. Оформлення переуступлення здійснюється часто шляхом укладання додаткової угоди до договору про заміну сторони. Первісний інвестор припиняє свої права та обов’язки, Новий інвестор набуває прав та обов’язків за укладеним договором. На що звернути увагу: 1 – первісний інвестор повинен передати оригінал договору з усіма додатковими угодами та платіжними документами щодо здійсненої ним оплати згідно договору; 2- у додатковій угоді обов’язково необхідно прописати яку суму вже сплачено первісним інвестором та яку необхідно доплатити новому інвестору; 3 – прописати про повний розрахунок між Первісним та Новим інвесторами; 4 – при розрахунку з Первісним інвестором Новий інвестор повинен мати підтвердження розрахунку (розписку у разі переуступлення фізичною особою, перерахування на розрахунковий рахунок – фізичною або юридичною особою), в інакшому випадку буде відсутнім підтвердження здійсненої оплати та у разі виникнення спору неможливість захистити власні права щодо оплатності правочину.

Як правильно повернути кошти у разі прострочення забудовником будівництвом - у разі порушення строків будівництва необхідно звернутися до забудовника з письмовою вимогою про розірвання договору, повернення коштів та у разі, якщо передбачено договором, стягнення штрафних санкцій. У разі якщо відповідь не надходить, або надходить відмова, необхідно звертатися до суду. Важливо! Стала судова практика свідчить про те, що у разі якщо вартість договору визначена в еквіваленті долара, повернення сплачених коштів здійснюється по курсу дати повернення. Часто забудовник повертає суму у гривнях, яка була сплачена, без врахування зміни курсу долара, то такі умови не є вигідними для інвестора, необхідно звертатися до юриста для правильного захисту порушених прав.

У такій ситуації необхідно оцінити юридичний статус об’єкта, звернутися до відповідних органів та скористатися передбаченими законом способами захисту прав інвестора.